Ancien ou Neuf : comprendre les différences, mieux choisir

Par LV Patrimoine - février 28, 2019

Chez les investisseurs immobiliers, le choix d’investir se porte souvent sur l’ancien, et ils ont souvent raison, l’ancien est un excellent placement immobilier !
L’immobilier ancien reste une valeur certaine car, contrairement à l’immobilier neuf, il permet souvent d’investir dans des emplacements de qualité au cœur des centres-villes dans des quartiers dont la valeur est connue et ne baisse pas et les prix d’achat sont bien souvent inférieurs à l’immobilier neuf.

 

Toutefois, acheter dans l’ancien ne signifie pas systématiquement réaliser une bonne opération, il faudra s’assurer de quelques règles de base pour mettre toutes les chances de son côté.

 

I. Les charmes de l'ancien

 

Avantage 1 : Peu de risque de moins-value dans l’ancien

Lorsque vous investissez dans l’ancien, vous prenez moins de risques quant à une éventuelle moins-value à la revente. Tout d’abord, car les emplacements sont en règle générale plus qualitatifs que les emplacements dans le neuf. L’immobilier neuf a besoin de « terrains vagues » ou d’immeuble abandonnés pour voir le jour,  ce qui par définition, est très rare en hyper-centre-ville (à quelques exceptions près comme ces exemples de programmes immobiliers neufs dans le centre-ville de Toulouse). Ce sera donc l’ancien qui bénéficiera des meilleurs emplacements. Outre l’emplacement, la différence entre l’immobilier neuf et l’ancienne porte sur la construction elle-même.

Les appartements neufs répondent à des nouvelles normes de constructions, d’isolation, et sont par conséquent quasiment tous identiques.  Pas de haut-plafond, pas de briquettes, pas de poutres apparentes. De ce fait, outre la modernité, vous ne trouverez pas dans de l’immobilier neuf le charme et le cachet de l’ancien qui vous assure un coup de cœur aussi bien à la mise en location qu’à la revente. Ainsi, un bien ancien, bien placé, avec du charme, et bien évidemment bien entretenu, aura davantage de chance de ne pas perdre de valeur au moment de la revente.

 

Avantage 2 : L’ancien est moins cher que le neuf

En règle générale, l’ancien est moins cher que le neuf. Suivant les villes et les quartiers, les écarts peuvent varier de 20 % à 30 %.  Vous pourrez donc acheter 20% à 30 % plus grand pour le même prix, ou à l’inverse, acheter la même surface que du neuf pour 20 % à  30 % de moins. En contrepartie de ce prix attractif, il faudra cependant être attentif à l’état du bien en lui-même, mais également de la copropriété. En effet, si votre  appartement est en excellent état, mais que les parties communes et la façade de l’immeuble sont en mauvais état, vous risquez de perdre gros surtout si les copropriétaires ne veulent pas faire les travaux nécessaires.

Si la copropriété est entretenue et que seul votre appartement nécessite des travaux, il faudra suivant son état peut-être prévoir une mise aux normes électriques, passer au double vitrage pour avoir une consommation énergétique correcte. Il Est prudent de bien évaluer le montant des travaux de rénovation, quitte à se faire accompagner par un professionnel pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Enfin, les frais de notaires sont aux alentours de 7 à 8 % alors que dans le neuf ils ne sont que de 2.5 % en moyenne, soit quand même quasiment 3 fois plus chers dans l’ancien.

 

Avantage 3 : Des avantages fiscaux intéressants

  • Le régime du déficit foncier

C’est le régime le plus connu et le plus simple dans l’immobilier ancien. Il s’agit de déclarer davantage de charges que de loyers perçus, afin de déclarer un résultat fiscal négatif que l’on viendra enlever de nos revenus nets imposables.

Pour se faire, il vous suffit de déclarer l’ensemble de vos dépenses (taxe foncière, charge de copropriétés, assurances et intérêt d’emprunts), mais surtout de déduire le montant des travaux que vous aurez effectués.

Pour ce faire vous devrez choisir  le régime d’imposition « réel » sur les revenus fonciers.

  • Le régime Malraux

Peu connu, car toutes les villes françaises n’en disposent pas, ce dispositif offre une forte réduction d’impôt (22% à 30% sur le montant du bien), destiné à la location et situé en centre-ville dans des secteurs prédéfinis. Pour bénéficier du régime Malraux, vous devrez  mettre le bien  en location  pendant un minimum de 9 années.

  • Dispositif Pinel ancien

Même principe que le Pinel classique sur un appartement neuf en VEFA, à savoir 18% de réduction d’impôt sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le bien soit existant et insalubre et que les travaux entrepris le « transforment » en un bien salubre destiné à un usage d’habitation.

 

Avantage 4 : plusieurs stratégies d’investissement

  • Le rendement locatif. Investir pour louer, et essayer d’obtenir la meilleure rentabilité, voilà l’objectif. En règle générale,  les meilleures rentabilités sont souvent obtenues sur des petites surfaces en plein centre-ville ou à l’opposé dans des petits immeubles entiers en périphérie.
  • Opérations de marchand bien. Dans ce cas précis, nous ferons une opération d’achat revente sur une courte période en misant sur une plus-value à la revente. Pour se faire, il vous faudra trouver un bien avec un réel potentiel, mais qui nécessitera des travaux pour pouvoir espérer le revendre plus cher qu’à l’achat. Il est nécessaire d'avoir une excellente connaissance du marché, de la rénovation et disposer d'un capital important car la plupart des banques ne financent pas ce genre d’investissement. L'opération se fait en générale et pour une grosse partie, sur fonds propres. 

 

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II. Les arguments du neuf

 

L’ancien a donc de nombreux points intéressants : emplacements privilégiés, meilleure rentabilité, prix plus attractifs. Néanmoins, l’immobilier neuf possède également des avantages indéniables.

Avantage 1 : Les normes de constructions

Lorsqu’un programme immobilier neuf voit le jour, l’ensemble des appartements répondent aux dernières normes de constructions. Cela passe par une excellente isolation thermique qui permet de réaliser d’importantes économies sur sa facture d’énergie. Une excellente isolation phonique et acoustique permet également de ne pas partager l’intimité des voisins, quand dans l’ancien, on peut parfois entendre les talons de la voisine de dessus ou bien éternuer le voisin d’à côté ! Les appartements sont également tous accessibles aux personnes à mobilités réduites (normes PMR) qui permettent de circuler plus facilement dans les logements, avec des couloirs et des portes plus larges, des interrupteurs plus bas  à portée de main.

Les logements sont garantis 10 ans pour le gros œuvre et 2 ans pour les équipements ce qui enlève l’angoisse des travaux et des réparations pour les moins aventuriers.

Enfin la modernité s’invite dans les appartements neufs avec des logements totalement connectés, où il est possible de piloter à distance son chauffage et fermer ses volets électriques depuis son Smartphone!

 

Avantage 2 : Les avantages fiscaux

Du fait de toutes ces normes de constructions, et de la qualité des matériaux utilisés, les logements neufs sont donc plus chers que les anciens. Pour pallier à cet écart de prix significatifs et inciter les investisseurs à acheter du neuf  et ainsi mettre sur le marché chaque année de nouveaux logements pour endiguer le cruel manque de logements en France, l’Etat a prévu des avantages fiscaux. Par exemple, les frais de notaire sont plus bas, 2.5 % contre 8 % dans l’ancien. Mais surtout le dispositif Pinel mis en place permet d’obtenir une forte réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % ce qui permet de rattraper l’écart de prix d’achat et ainsi proposer une rentabilité aussi intéressante que l’ancien qui lui, exception faite de l’investissement Pinel dans l’ancien, générera une imposition importante du fait de sa meilleure rentabilité.

 

Conclusion

L’ancien et le neuf apportent chacun des avantages intéressants pour les investisseurs immobiliers. La rentabilité sera très proche entre les deux types d’investissements, si vous partez sur des investissements «  classique » à savoir un appartement loué vide.  En effet dans l’ancien, le prix d’achat sera plus faible et cela permettra d’avoir une meilleure rentabilité, mais les impôts viendront grever cette dernière. Dans le neuf, la rentabilité sera moins importante du fait du prix d’achat plus élevé, mais sera compensée par les avantages fiscaux.

Comme souvent en matière d’investissement, il n’existe pas une vérité universelle et se sera à vous de faire la part des choses et de choisir l’investissement qui vous correspond le mieux en fonction des opportunités du moment !

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