Clause résolutoire de bail : Comment ça marche ?

Alexis Meftah

Par Alexis Meftah - juillet 25, 2018

Oui, cet article est accessible à tous. Non, le jargon de juriste ne leur est pas strictement réservé. Voici une explication simple du principe de la clause résolutoire.

1. Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Une clause est dite « résolutoire » lorsqu’elle offre la possibilité au propriétaire/bailleur de résilier de manière automatique un contrat de bail en cas de manquement aux obligations du locataire. Cette résiliation peut se faire sans besoin d’avoir recours aux tribunaux. Ainsi, si le bailleur constate un manquement du locataire à ses obligations, le contrat de location est résilié automatiquement et de plein droit.


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2. En pratique, comment cela fonctionne ?

Le contrat de bail ne peut prévoir une clause résolutoire à tous types de manquement du bail par le locataire. En effet, certains manquements, considérés comme non capitaux, ne permettent pas de disposer d’une clause résolutoire. Il faut, avant tout, que le manquement  soit considéré comme assez grave pour mettre fin au contrat de bail.

Pour définir un cadre clair,  la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit 4 motifs de recours possibles à la clause résolutoire :  


  1.    Défaut de paiement du loyer et/ou des charges
  2.    Non souscription à une assurance obligatoire couvrant les risques locatifs
  3.    Non versement de la caution
  4.    Troubles de voisinages constatés par une décision de justice

Pour amorcer cette clause, il faut dans un premier temps envoyer une mise en demeure. Puis, si cela n’a pas suffi, il faudra envoyer au locataire un commandement l’informant qu’il peut voir son contrat de bail résilié au vu du non-respect de l’une ou plusieurs des obligations citées ci-dessus.

3. Quels sont les délais dont dispose le locataire ?

 

A la suite, de l’envoi du commandement, un délai est ouvert  pendant lequel le locataire doit s’acquitter de son obligation. Ce délai varie en fonction de l’obligation qui n’a pas été respecté :


  1.    Défaut de paiement du loyer et/ou des charges : 2 mois
  2.    Non souscription à une assurance obligatoire couvrant les risques locatifs : 1 mois
  3.    Non versement de la caution : 1 mois

La résiliation d’un contrat de bail est considéré juridiquement comme un acte grave et lourd de conséquences, d’où ce délai accordé au co-contractant.

4. Conclusion : 3 points clés

  1.    La clause résolutoire permet au bailleur de résilier un contrat de bail en cas de manquement du locataire de ses obligations
  2.    Un Commandement doit être envoyé afin d’activer cette clause
  3.    Cette clause ne prend pas effet immédiatement, un délai suite au commandement est accordé en fonction des obligations non respectées.

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