Choisir son régime fiscal avec la location meublée

Alexis Meftah

Par Alexis Meftah - juin 13, 2018

En France, il existe deux régimes fiscaux différents pour les locations meublées. En effet, il y a le micro BIC et le régime réel. Tous les revenus concernant la location meublée sont imposés dans la catégorie BIC.

1. Le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur non professionnel (LMNP)

A. Le loueur professionnel LMP

L'activité commerciale d'un loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel que ce soit dans une société ou non dans une certaine mesure. Ce régime fiscal est réservé seulement aux locaux d'habitation répondant à tous les critères.

Il faut respecter trois différentes conditions pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel. Vous devez donc :

  • Etre inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS) ;
  • Percevoir plus de 23 000 euros en recette et charges annuelles. Si vous débutez votre activité au cours de l'année, le seuil appliqué sera fait au prorata temporis afin de tenir compte du nombre de jours où l'activité a été exercée ;
  • Les recettes perçues doivent représenter plus que la moitié des revenus professionnels de votre foyer, c'est-à-dire, les ressources soumises à l'impôt sur le revenu (retraites et salaires).

Le statut de loueur professionnel est très intéressant en terme de fiscalité. En effet, il possède trois avantages majeurs :

 

Des plus-values professionnelles

Vous êtes donc exonéré de taxation en cas de vente d'un logement s'il est loué depuis cinq ans et si vos recettes ne dépassent pas le seuil de 90 000 euros. Sinon, l'exonération sera partielle.

 

Une imputation des déficits

Vous pouvez déduire un éventuel déficit de votre revenu global sans avoir de limitation au niveau du montant. Vous pouvez aussi bénéficier du système des amortissements, c'est-à-dire, profiter des déductions sur une partie du bien des recettes foncières. S'il y a un excédent de déficit, il sera reporté sur les six années suivantes, ce qui vous permettra de réduire votre facture fiscale.

 

L'impôt sur la fortune immobilière

Les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels. Ainsi, ils ne sont pas soumis à l'IFI (cet impôt remplace l'ISF depuis janvier 2018).

B. Le loueur non professionnel (LMNP)

Si vous ne respectez pas les critères énoncés plus haut concernant le loueur meublé professionnel, vous serez automatiquement considéré comme un loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Cela ne modifie pas forcément beaucoup de règles au niveau des termes d'imposition des revenus.

Alors, la mise en location de plusieurs logements meublés, vous fera relever du statut de loueur non-professionnel. Avec ce statut, il existe deux moyens de faire baisser votre facture fiscale :

  • Soit vous choisissez le régime forfaitaire et par conséquent vous payerez un impôt sur 50 % de vos recettes
  • Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez par la suite les amortissements et les charges de votre recette afin de diminuer votre revenu foncier.

Afin de choisir votre régime, il vous faudra calculer le montant de vos recettes locatives pour savoir lequel sera le plus avantageux.

2. Le régime du micro BIC pour maximiser ses revenus fonciers

Le régime micro BIC est un régime fiscal simplifié à la manière de la micro-entreprise. En effet, il vous suffit de remplir une la déclaration n° 2042 C afin de déclarer le montant total de vos recettes perçues au cours de l'année. Les recettes se composent de toutes les sommes perçus de vos locataires ainsi que des charges.

Il existe un plafond afin d'accéder au micro BIC. En 2018, ce plafond a été relevé à 70 000 euros, il était auparavant de 33 200 euros. Ce statut est applicable à tout type de location meublée, et même si elles sont saisonnières.

Ce dispositif offre la possibilité de bénéficier d'un abattement notable de 50 % sur les sommes que vous percevez. Par conséquent, vous êtes imposable sur seulement la moitié de vos recettes. Cependant, il faut noter qu'il n'est pas possible de réduire des charges (travaux, réparations, intérêt d'emprunt etc.).

3. Le régime du "réel" pour améliorer ses revenus fonciers

Le régime "réel" est obligatoire à partir d'un certain seuil et il est aussi disponible sur option selon vos recettes. Cela signifie que votre abattement n'est plus forfaitaire, mais que vous allez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel. Par conséquent, vous allez aussi bénéficier du système d'amortissement.

Le régime du "réel" s'applique automatiquement dès que le revenu de la location meublée dépasse 70 900 euros. Il est par conséquent possible de déduire des recettes les charges comme les dépenses locatives (taxe foncière, intérêts d'emprunt) et les frais de gestion (honoraires, travaux, assurance). Les déclarations à remplir sont les déclarations N°2031 et N°2033 sans oublier les annexes relatives aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Enfin, il faut reporter le montant brut des recettes (loyers) sur la déclaration N°2042 C.

De plus, les déficits possibles sont imputables sur les bénéfices de même nature qui ont été réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Le loueur professionnel a donc des déficits imputables sur son revenu global sans limitation.

Il est, en effet, possible d'opter pour le régime du réel. Si les charges du loueur sont élevées et représentent un montant excédant les 50 % des loyers perçus (travaux, intérêts d'emprunt, taxes), il peut être avantageux d'opter pour ce régime. Il faut par conséquent transmettre à l'administration fiscale un courrier de "levée d'option". Il est aussi important de savoir que ce régime sera valable deux ans minimum à compter de la date du changement.

4. Le régime spécifique pour les meublés du tourisme

Pour les activités se rattachant au tourisme comme les gîtes ruraux, les chambres d'hôte et les meublés de tourisme labellisés, le plafond pour bénéficier du régime Micro-Bic est relevé de 82 800 euros à 170 000 euros. L'abattement forfaitaire pour charges et frais est donc de 71 %.

 


 

Ainsi, selon vos charges, le régime BIC peut être plus avantageux que le régime "réel" (plus de 50 % de charges). Cependant, à partir d'un certain seul vous basculerez forcément sur le régime "réel".

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