Charges deductibles : payer moins d’impots sur votre revenu foncier

Alexis Meftah

Par Alexis Meftah - juillet 11, 2018

Il est possible de réduire considérablement ses charges afin d'optimiser son revenu foncier. En effet, avec seulement quelques modifications, vous pourrez obtenir un gain considérable sur vos revenus.


Solution #1 : Choisir le bon régime fiscal

Tout d'abord, il faut bien choisir son régime fiscal. En effet, il peut être intéressant d'opter pour le régime micro-foncier. Nous avons par ailleurs déjà rédigé un article sur le sujet, il est consultable ici pour les locations meublées et ici pour les locations non meublées.

Solution #2 : Déduire les travaux des revenus fonciers

Vous allez pouvoir réduire des loyers que vous percevez le prix des travaux de confort. Effectivement, si vos revenus fonciers portent sur un local d'habitation et que vous avez la possibilité d'améliorer le confort de vos locataires comme avec la pose d'un interphone, il sera possible de déduire ces travaux.

Il est possible de déduire tous les frais liés à l'entretien, aux réparations ou bien à la remise en état d'un logement. En revanche, toutes les réparations de petites envergures qui sont à la charge du locataire ne pourront pas être déduites.

Il existe une exception. En effet, si vos travaux viennent modifier l'agencement, la structure générale ou le volume du logement ne pourront pas être déduits de vos revenus fonciers.

Par ailleurs, si votre local n'est pas un local d'habitation, seulement quelques travaux pourrons être réduits. Ce sont les travaux qui ont pour but de :

  • Désamianter ou protéger la location des effets de l'amiante,
  • Améliorer l'accueil des handicapés.

Solution #3 : Déduire les différents frais de financement des revenus fonciers

Les frais de financement que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers bruts perçus sur l'année civile en cours sont l'ensemble des frais inhérents au financement dépensés pour cette même année. On y trouve alors les intérêts d'un prêt immobilier, d'un prêt utilisé pour engager des travaux, des frais de dossiers, des garanties, l'assurance emprunteur, etc.

Il est aussi possible de déduire les frais de financement qui ont servi à :

  • Conserver le bien
  • Réparer le bien
  • Améliorer le bien
  • Construire le bien

Solution #4 : Déduire les impôts

Les impôts qui peuvent être déduits du revenu brut fonciers sont tous les impôts et taxes dues par le propriétaire du bien immobilier. On retrouve parmi eux :

  • La taxe spéciale d'équipement
  • La taxe sur les bureaux en Île-de-France
  • La taxe foncière
  • La taxe annuelle sur les surfaces de stationnement

En revanche, tous les impôts à la charge de votre locataire ne peuvent pas être déduits.

Les charges de copropriété peuvent aussi être déduites si elles ne se répercutent pas sur le locataire.

Certains impôts ne peuvent pas être réduits comme les droits de mutation, car ils font partie du prix de revient du logement.

Enfin, attention à ne pas oublier de payer vos impôts en temps et en heure, car ils sont également assujettis à des taxes.

Solution #5 : Baisser les frais de gestion

Il existe certains frais liés aux frais de gestion pour vos biens immobiliers. Selon leur montant réel, vous pourrez peut-être les réduire de votre revenu foncier.

Le code Général des Impôts dispose que "toutes les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu sont susceptibles d’être déduites".

Voici les différents frais que vous pouvez déduire :

  • Les frais de procédure : ce sont les dépenses consenties pour réguler des différents concernant votre bien (comme les honoraires facturés par un huissier, un notaire ou même un avocat).
  • Les frais de gérance : ce sont les sommes perçues par les organismes prenant en charge la gestion de votre bien immobilier (comptable, agence de location ou administrateur de biens). Il est également possible de déduire les charges de copropriété facturées par votre syndic. Vous devez alors déduire les provisions concernant les charges de copropriété de l’année correspondant aux loyers sur lesquels vous êtes imposés.
  • Les dépenses acquittées au compte de ses locataires. Ces charges doivent être versées par les propriétaires. Si par exemple vous avez réglé plusieurs factures à la place de votre locataire comme une facture de téléphone, il vous sera possible de déduire les charges non remboursées de votre revenu foncier. Cependant, ce sont uniquement les charges qui n’ont pas été remboursées avant le 31 décembre de l’année de son départ.

Par ailleurs, il y a d’autres petits frais de gestion comme les frais de correspondances ou les frais téléphoniques qui peuvent être déduits grâce à une réduction forfaitaire de 20 euros par an et par logement.

Solution #6 : Optimiser les cotisations d'assurance

Si vous avez souscrit à une police d’assurance afin de couvrir les risques liés à votre lien immobilier comme la garantie des loyers impayés, les primes que vous allez verser à ses assurances pourront faire l’objet d’une déduction sur vos revenus fonciers.

Cependant, sachez que si vous êtes éligibles à une indemnité versée par l’assurance, cela viendra faire grimper vos revenus fonciers.

Solution #7 : S'intéresser aux déductions forfaitaires spécifiques

Il est possible que des déductions forfaitaires viennent s’appliquer dans certains dispositifs d’investissement locatif et cela ajoute donc d’autres charges déductibles.

 

La déduction Borloo Neuf

Si vous êtes en mesure de bénéficier de la réduction d’impôts Scellier ou de l’amortissement Robien, vous pourrez profiter d’une déduction spécifique de 30 % sur l’ensemble de vos loyers imposables.

 

La déduction forfaitaire "Robien recentre-ZRR"

Si vous avez acquis un logement neuf situé dans une zone dite de revitalisation rurale entre les dates du 1er janvier 2006 et du 31 décembre 2009, ce dispositif peut vous permettre de retrancher 26 % du montant des loyers brut perçus.

 

La déduction "Cosse ancien"

Ce dispositif a été introduit par la loi de finance rectificative pour 2016. Il offre la possibilité au propriétaire bailleur de déduire fiscalement un pourcentage de ses revenus locatifs.

Pour y être éligible, il faut conclure une convention avec laquelle vous vous engagez à louer votre logement sur une durée de 6 ans minimum (si c’est dans le cadre d’un conventionnement sans travaux) ou de 9 ans (dans le cadre de travaux).

Il faut noter que cette déduction n’est pas applicable sur les logements anciens situés dans les zones A bis, A, B1 et B2 du dispositif Duflot.

Il vous sera alors possible de réduire vos revenus fonciers d’une partie de vos revenus locatifs. En effet, si votre logement est situé en zone A bis, A, ou B1 vous pourrez déduire entre 30 et 70 %, et si votre logement est situé en zone B2 vous pourrez réduire entre 15 et 50 %. Il est cependant possible de faire grimper les déductions jusqu’à 85 si le bien immobilier est confié à la gestion d'un organisme agréé pour l’intermédiation locative en vue d’accompagner l’hébergement de personnes défavorisées.

Ce dispositif est très encadré, car il y a plusieurs plafonds concernant le loyer et les ressources du locataire.

Solution #8 : Connaître les conditions nécessaires pour la réduction de vos revenus fonciers

Afin de bénéficier des déductions que nous avons énumérées dans cet article, il faut que vous n’ayez pas opté pour les régimes forfaitaires.

Pourtant, même si vous avez choisi le régime réel, vos dépenses doivent impérativement remplir certaines conditions :

Les dépenses doivent se rapporter à un bien immobilier par le biais d’un contrat de location. Il est donc impossible de réduire des charges liées à un logement vacant ou de votre résidence principale.

Uniquement les dépensées ayant été réglées au cours de l’année peuvent être déduites des revenus fonciers de cette même année

Il vous faut remplir une déclaration de revenus fonciers (n°2044 ou 2044-SPE) à joindre à votre déclaration de revenus annuels. Il sera alors possible que l’administration fiscale demande un justificatif de ces dépenses, les factures les concernant sont donc à conserver en lieu sûr.

 


 

Ainsi, nous vous avons présenté les différents moyens de déduire les charges de vos revenus fonciers. Comme vous avez pu le voir, il y a de divers moyens pour obtenir des déductions. Cependant, veillez à bien choisir votre régime fiscal ! De plus, si vous souhaitez investir dans l'immobilier nous vous conseillons de jeter un oeil sur notre article concernant le credit d'impots.

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