Les villes de 1er plan sont les moins rentables

Alexis Meftah

Par Alexis Meftah - février 19, 2019

 

Paris, Lyon, Bordeaux, ces villes dont on parle beaucoup et qui semblent d'apparence être le Graal en terme d'investissement immobilier ne sont pas les plus rentables. Au contraire, nous constatons que les plus faibles rentabilités sont dans ces villes de 1er plan. Victime de la fièvre acheteuse, l'immobilier de ces métropole n'a cessé de progresser jusqu'à passer la barre des 10 000 € du m² pour l'hyper-centre Bordelais et des arrondissements Parisiens. Un prix à faire fuir les investisseurs à la recherche de rentabilité.
 

1. Qu'est ce qu'une rentabilité dans l'investissement immobilier ? 

 

Une rentabilité immobilière est le seuil d'équilibre entre les revenus et les charges liées à cet investissement. Concrètement, les revenus représentent : les loyers annuels. En face, les charges sont les mensualités de crédit à rembourser, l'assurance, les taxes et impositions qu'il faudra soustraire à vos revenus. 

Sur la base des taux actuels, une opération 100% à crédit peut être à l'équilibre sur un taux de rentabilité brut de 6% avec un crédit d'une durée de 22 ans. Bien entendu, ces chiffres ne sont qu'à titre indicatif. Beaucoup de variables d’ajustement peuvent vous permettre d'avoir une lecture plus précise de la rentabilité de votre projet comme : le niveau d'imposition, l'apport personnel, le taux d’intérêt et la durée de votre emprunt. 

La rentabilité immobilière est courtisée par la plupart des investisseurs car elle présente l'avantage de ne pas demander d'effort d'épargne à l'investisseur. On parle d'investissement autofinancé

>> CONSULTER LA LISTE D'OPPORTUNITES D'INVESTISSEMENT LOCATIF  

2. Pourquoi les villes de 1er plan ne sont pas rentables ? 

 

1. Beaucoup d'acheteurs au m²

Ces villes présentent la particularité d'avoir un nombre d'acheteurs conséquents présentant des situations financières très solvables. A Paris, par exemple, les habitants gagnent en moyenne 3 945€ net/mois. La population a donc largement les moyens de faire flamber les prix de la ville par la compétition que vont se livrer les acheteurs entre eux pour décrocher le noble statut de propriétaire.

 

2. L'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers, est une mesure qui ne cesse d'être supprimé puis rétablie. Les années de plafonnement de loyer ont eut pour effet de ralentir et réduire la corrélation qu'il peut y avoir entre le prix des loyers et la valeur du bien. Ainsi, on peut retrouver à Paris et dans certaines grandes villes 2 appartements de type T2  avec des loyers de 1000 € par mois tandis que les biens ont plus de 100 000€ de différence. Cette différence s'explique par le désintérêt des propriétaires de s'enrichir sur des locations alors que leur stratégie d'investissement est orientée sur la valorisation du bien. Ainsi, beaucoup de ces propriétaires vont rechercher avant tout, un locataire fiable et respectueux du logement en 1er lieux plutôt qu'un locataire avec un dossier mitigé mais prêt à payer un loyer très élevé. 

 

3. L'exode vers une terre d'emploi

"En ville, on trouve du travail facilement"

Cette phrase, répété depuis des décennies est toujours aussi réelle en 2019. Par exemple, La ville de Lyon relève un taux de chômage autour de 13% cette année alors que le village d'Establet, situé en zone rurale à 200 kms de Lyon, atteste d'un niveau de chômage supérieur à 50%. Les villes métropoles sont des bassins d'emplois qui attirent les jeunes de diplômés à la recherche d'un emploi qualifié. La réponse à leur recherche se trouve souvent dans les grandes villes.

En résumé, investir dans une ville de 1er plan n'est généralement pas une opération rentable au sens propre car le nombre d'acheteurs est conséquent et crée une inflation forte sur les prix. Toutefois, ces investissements peuvent être intéréssant si l'on envisage de conserver son bien sur la durée et réaliser une plus-value importante à la revente. 

 

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3. Où trouver des opportunités rentables et intéressantes ? 

Bon nombre de villes françaises dynamiques et peu médiatisées présentent d'excellentes rentabilités. Angers, Toulouse, Nantes, Nîmes par exemple sont des villes dont on ne pense pas forcément à investir lorsqu'on n'a aucune racine ou lien avec ces villes. Et pourtant. 

Ces villes moyennes ont la chance d'être moins observées par les investisseurs. L'avantage de cette situation est que les acheteurs sont beaucoup moins nombreux et les prix sont donc plus raisonnables. En disposant d'un budget de          150 000€, il est possible de s'offrir un bel appartement, bien situé dans la ville de Nîmes. Cet appartement aura pour locataire idéal un couple de 2 actifs en CDI avec des revenus autour de 1600€ net pour un loyer de 950€.  A Paris, à même budget, il est possible d'investir dans un studio ou une chambre de bonne de 15 m². Ce studio aura comme locataire idéal un jeune diplômé avec un niveau de revenu de 2000 € net pour un loyer de 600€/mois. 

Dans cet exemple, Le risque d'impayé parmi ces 2 typologies de locataires semble plus limité du côté du couple. Ainsi,  Il est probable qu'en investissant en région plutôt qu'à Paris, à même budget, n'augmente pas votre risque locatif alors que la rentabilité est bien supérieur.

 

En conclusion, il est important de bien choisir sa stratégie d'investissement "Cashflow" (orienté rentabilité) ou "Valorisation" (orienté plus-value à la revente) afin de prendre une bonne décision. 

 

 

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