Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité locative ?

Alexis Meftah

Par Alexis Meftah - juillet 13, 2018

Nous constatons souvent que les sons de cloches sont très différents selon les types d'investisseurs au sujet de la rentabilité locative. Mais, c'est avant tout une question d'objectif. Pourquoi investissez-vous ? Pour créer votre patrimoine ? Pour générer des liquidités (cashflow) ? Dans un premier temps, le simple fait de répondre à cette question permet d'avoir une bonne idées de la rentabilité que vous pouvez attendre de votre investissement. Ensuite, il y a globalement 5 éléments qui auront un impact majeur sur la rentabilité de votre investissement et nous les avons détaillés dans cet article.


Rentabilité locative

#1 - La taille du bien

La taille du bien aura un impact fort sur la rentabilité de votre investissement pour plusieurs raisons. Tout d'abord, parce qu'il y a plus de demande et de locataires potentiels sur les petits formats de logement (studio, 1 pièce etc.). De fait, les biens faisant cette taille se vendent mieux, il y a donc plus de demande et les plus petites surface seront plus chères du m². La conséquence sur la rentabilité potentielle de l'investissement est immédiate ; si vous achetez un bien dont la valeur du m² est un peu trop élevée, vous allez vraiment affaiblir votre retour sur investissement et donc, votre rentabilité.

Ensuite, l'économie d'échelle que vous pourriez faire avec un bien de grande taille, ne se retrouvera pas sur les petites surfaces. Par exemple, si vous investissez dans un immeuble de rapport, vous aurez la possibilité d'avoir un prix au m² plus intéressant. D'autre part, vous ne serez pas soumis aux rythme financier de la copropriété et vous aurez le contrôle exclusif sur les dépenses d'entretien de l'immeuble alors qu'à la location vous bénéficierez de la rente normale du marché. Cela semble donc bien plus attractif.

Toujours dans la même dynamique d'économie d’échelle, sur une surface moins grande que celle d'un immeuble de rapport, vous avez la possibilité d'investir dans une maison ou un grand appartement et faire une division en plusieurs lots pour maximiser votre retour sur investissement.

#2 - La ville d'implantation

Au même titre que l'effet de levier entre les petites et les grandes surfaces, la demande est beaucoup plus forte à l'achat dans les grande que dans les petites villes. En revanche, la variation des loyers n'est pas proportionnelle à la valorisation de l'immobilier. C'est en particulier à cause de cette variation à deux vitesse que des villes comme Paris proposent une rentabilité locative en dessous des 3% sur de la location classique alors qu'on peut atteindre les 8% sur une surface équivalente dans les petites villes de région.

A l'opposé, selon l'attractivité de la ville (culture, station balnéaire, station de ski, présence d'universités), d'autres formats de locations peuvent vraiment accroître la rentabilité de votre investissement. Par exemple, sans pour autant viser une ville de grande taille, il est tout à fait possible de faire une opération autour des 10% de retour sur investissement dans des villes étudiantes et universitaires avec un appartement de grande taille transformé en colocation. Les chambres louées unitairement vont considérablement étendre le potentiel locatif de l'investissement. D'autre part, les investissement dans les villes proches de la mer ou de l'océan rendent un projet de location saisonnière (sur Airbnb) tout à fait crédible. Là encore, on peut approcher des 10% de rentabilité. 

C'est en ce sens que la ville d'implantation peut considérablement influencer le rentabilité de votre projet d'investissement.

#3 - Le type de location

Comme mentionné dans le point précédent, les choix que vous ferez sur votre projet de location vont avoir un gros impact sur la rentabilité de votre projet. Outre le fait que ces choix auront aussi des impacts opérationnelles notoires, il est important de se demander jusqu'à quel niveau d'implication vous êtes prêts à aller pour booster votre retour sur investissement. Clairement, faire de la location classique vous prendra beaucoup moins de temps que de gérer un projet de location saisonnière sur Airbnb. Après, vous pouvez toujours opter pour des solutions de gestion clef en main.

Cela dit, de la moins rentable à la plus rentable, les types de locations possibles sont les suivantes : 

  • Location classique
  • Location meublée entière
  • Location meublée en colocation
  • Location saisonnière entière (les voyageurs bénéficient de l'intégralité de l'appartement)
  • Location saisonnière partagée (les voyageurs louent une chambre dans un logement de plusieurs chambres)

#4 - Le type de bien

Comme mentionné dans l’illustration de l'article, le type de bien fait référence au neuf ou à l'ancien. Actuellement sur le marché de l'investissement locatif, la majorité des gourous investisseurs considèrent qu'investir dans le neuf n'est pas rentable car vous n'aurez ni la souplesse de louer votre bien au type de location de votre choix, ni la possibilité de définir votre loyer selon les possibilités réelles de votre bien. Cependant, de notre point de vue, il est encore tout à fait possible de faire des opérations très intéressantes dans le neuf si votre bien est choisi de la meilleure des façon et si vous avez des revenus qui permettent un réduction d'impôts significative. Ce type d'investissement est plus adapté aux personnes n'ayant ni le temps ni l'envie de se concentrer sur de l'optimisation à outrance. Les deux types d'investissement ont des avantages et des inconvénients mais doivent être bien arbitrés selon votre situation.

#5 - La niche fiscale

 Comment abordé dans le point précédent, il existe plusieurs types de niches fiscales qui auront un impact direct sur la rentabilité locative de votre investissement. Les niches fiscales sont des actions du gouvernement pour promouvoir l'investissement. Au fur et à mesure des années, le gouvernement décide de faire des ajustements en fonction des objectifs et des budgets. A titre d'exemple, les dispositifs tels que Pinel ou Malraux ont récemment été renouvelés. En somme, les niches fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier de réduction ou crédits d'impôts pour rendre ces types d'investissements plus attractifs.

 

Malheureusement, ces abattements fiscaux son tous limités, à l'exception de la loi Malraux et la loi monuments historiques. En effet, la loi plafonne le cumule de ces niches à 10 000 euros par an. Ceci étant dit, voici la liste des niche fiscales les plus efficaces sur le secteur de l'immobilier : 

  • La loi Pinel
  • La loi Cosse
  • La loi Malraux
  • La loi monuments historiques
  • Le Censi-Bouvard
  • Le déficit foncier
  • Les SCPI fiscales
  • La location meublée non-professionnelle
  • La location meublée professionnelle
  • Les travaux de rénovation énergétiques
  • Les investissements forestiers
  • Les investissements dans des parcelles de vignes

Maintenant que nous avons fait le tour des éléments qui auront de l'influence sur la rentabilité de votre investissement, il nous semble essentiel de vous donner des ordres de grandeur estimatifs pour vos futurs investissements :

Type de bien Taille de bien Taille de ville d'implantation Niche fiscale Type de location Rentabilité estimée
Neuf Toutes tailles Grande  Pinel en metropole Classique Entre 1 et 2%
Neuf Toutes tailles Moyenne  Pinel en métropole Classique Entre 2 et 3%
Neuf Toutes tailles Petit Pinel en métropole Classique Entre 3% et 4%
Neuf Toutes tailles Moyenne  Pinel Outremer Classique Entre 4% et 5%
Neuf Toutes tailles Petit Pinel Outremer Classique Entre 5% et 6%
Ancien <30m² Grande LMNP Meublée ou Saisonnière Entre 4% et 6%
Ancien <30m² Moyenne LMNP Saisonnière  Entre 5% et 7%
Ancien <30m² Petite LMNP Meublée Entre 5% et 7%
Ancien >30m² Grande LMNP Colocation Entre 4% et 7%
 Ancien  >30m² Moyenne  LMNP  Colocation Entre 7% et 9% 
Ancien  >30m² Petite LMNP Meublée Entre 5% et 7%
 Ancien  Immeuble  Grande LMNP  Colocation + Saisonnière   Entre 9% et 12% 
Ancien Immeuble Petite LMNP  Meublée Entre 10% et 15%  
Ancien Immeuble  Moyenne LMNP Colocation + Saisonnière Entre 12% et 18% 

 

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