Transformer maison en immeuble de rapport : comment faire ?

Alexis Meftah

Par Alexis Meftah - septembre 14, 2018

Un immeuble de rapport est par définition, un bien immobilier qui vise à rapporter un profit significatif au propriétaire, car au lieu de ne disposer que d'un appartement, il en dispose de plusieurs, mais dans le même bien. Ici, on vous explique comment transformer une maison en immeuble de rapport.

1. Vérification de la division

Avant de commencer, il faut savoir que la division n'est pas toujours possible. Il existe plusieurs cas majeurs où il est impossible de transformer sa maison en immeuble de rapport.

L'arrêt de péril

L'arrêt de péril remet en question la solidité du bien immobilier, car il présente un danger (façade, effondrement, escalier, etc.) pour la sécurité des habitants. La mairie peut alors engager une procédure et prescrire dans un arrêté les mesures à prendre. Evidemment, si vous effectuez les travaux demandés par la mairie, l'arrêt sera levé.

La création de logements avec des équipements insuffisants

Pour cette condition, il faut se renseigner auprès de la mairie afin de connaître les différentes contraintes. Elles peuvent être au niveau du courant électrique, de l'alimentation en eau potable ou bien au niveau de l'évacuation des eaux.

Vous pourrez toujours faire appel à un professionnel (architecte, expert dans le bâtiment, etc.) pour faire un diagnostic.

La création de logements avec diagnostic technique

La loi dispose qu'un diagnostic technique doit impérativement être établi quand un bien de plus de 15 ans est divisé pour être vendu.

Le diagnostic dresse le constat :

  • de l'état des canalisations et conduites collectives ;
  • de l'état de la sécurité et des équipements communs ;
  • de la solidité du clos (mur, huisseries) ainsi que toit couvert (toiture).

Le diagnostic peut être réalisé par un architecte, car il est en mesure d'effectuer un audit. S'il n'y a pas de diagnostic, la vente est bloquée.

Pour être conforme aux règles de volume et de surface, il faut faire appel à un géomètre expert qui pourra les calculer. Ainsi, vous pourrez diviser votre bien en évitant que les logements issus de la division aient une surface inférieure à 14m2 ou bien d'un volume habitable inférieur à 33 m3. De plus, la création de logements de moins de 14 m2 de surface.

 

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2. Vérification des autorisations nécessaires

La division des maisons n'est pas généralement soumise à une réglementation, cependant, dans certains cas, elle y est contrainte.

Si vous modifiez la surface habitable en créant des mètres carrés, il faudra dans un premier temps, faire appel au service de l'urbanisme de la ville pour vous renseigner.

Cependant, si vous modifiez la surface habitable, vous devez demander :

  • un permis de construire si jamais la surface sera supérieure à 20m2 ;
  • si elle est en dessous, une déclaration préalable suffit. 

Si vous modifiez l'aspect extérieur de la maison, des autorisations sont nécessaires afin que votre projet soit en accord avec le PLU.

La déclaration préalable est obligatoire si :

  • vous percez un mur pour poster une porte et/ou fenêtre ;
  • vous changez de destination un local sans modifier les structures porteuses ou la façade ;
  • votre aménagement crée une surface de plancher ou une emprise au sol entre 5 et 20 m2.

 

Le permis de construire est obligatoire si :

  • les travaux génèrent une nouvelle construction ;
  • dans une zone urbaine dotée d'un PLU, ils ajoutent une autre construction existante ;
  • dans les zones non dotées d'un PLU, on y ajoute une surface supérieure à 20 m2 ;
  • les travaux modifient la façade ou les structures porteuses.

 

>> LIRE AUSSI : IMMEUBLE DE RAPPORT : DEFINITION

3. Choix de la division : louer ou vendre ?

Vous pouvez faire le choix de diviser un logement pour louer ou bien pour le vendre. Afin de rentabiliser votre bien, il faut séparer son logement en plusieurs locations.

Si vous souhaitez vendre vos différents appartements, vous pourrez alors augmenter la valeur du bien et par conséquent rentabiliser votre maison. La valeur vénale d'un bien en lot est toujours supérieure à celle d'un bien vendu en bloc et aussi, les acheteurs sont bien plus nombreux à vouloir acheter une petite ou moyenne surface, car le montant est moins élevé.

Il est également possible que votre activité de revente soit requalifiée en tant que marchand de biens. Un marchand de biens est une personne dont l'activité professionnelle et d'acheter et de revendre des biens. Il possède un statut juridique de commerçant et donc par conséquent, il doit répondre à toutes les obligations commerciales (inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, tenir une comptabilité, etc.) Donc, si vous êtes requalifié en marchand de biens, vous aurez des conséquences financières sur la revente de vos biens, car vous devrez payer les sommes en accord avec le régime fiscal.

 

>> LIRE AUSSI : INVESTISSEMENT : QUELLES CHARGES LOCATIVES DEDUIRE DE VOS IMPOTS ? 

 


 

Ainsi, transformer une maison en immeuble de rapport peut être un investissement très intéressant, mais tout de même un peu difficile à faire compte tenu de toutes les conditions à respecter. Cependant, il est tout de même possible de le faire. D'ailleurs, si vous souhaitez en apprendre plus sur les investissements immobiliers et devenir rentier, nous avons écrit un article à ce sujet.

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